每一次的政策放开都会有一轮投资高涨，而每一次的投资高涨都必然带来通胀。

1993年这一次比过去更为严重，CPI（居民消费价格指数）超过了20%，连储蓄保值（银行在储蓄利率低于物价指数时给予储户一定保值补贴的储蓄方式，是在通货膨胀条件下稳定和增加储蓄、防止挤兑的有效措施）都到了13.5%了。

朱镕基虽然只是副总理，却担当起了调控的“主刀手”，1993年6月23日，国务院决定“釜底抽薪”，向房地产关紧金融信贷的闸门。

1988年的“停缓建”曾让房地产市场急转直下，随后又让海南与北海等地形成的巨大的房地产泡沫破裂了，这次的调控同样让刚刚热起来的市场面临巨大的压力。但与1988年的不同在于，那时完全是由计划经济主导的，因此政府可以用简单的行政命令的方式将正在开始、准备开始或已经动工的项目都停下来。这次完全不同了，一是房地产市场已经实行了土地的有偿出让，二是许多项目是招商引资的合资项目，三是有许多项目是民营企业的私人投资，因此已经无法用指令性命令的方式来进行“压缩基本建设规模”的调控了，只能用严格控制信贷规模的方式来调控，让靠自有资金投资的项目继续进行，让境外融资的项目继续进行，让卖出去能收回资金的项目继续进行，同时让大多数更多依赖于银行信贷的项目不得不停下来、慢下来，以达到压缩基建规模的目的。

恰恰在这次调控政策出台之前，借小平南方谈话的东风，华远地产公司完成了向社会直接融资的股份制改造，同时获取了大量的土地资源，并签署了一系列的合资、合作合同，减轻了独立操作和完全靠自有投资的压力。但摊子铺得大了，仍然有很大的资金压力，仍然要靠出让一些已开发的土地和项目换取更多的资金。

华远房地产公司是在1993年的3月完成了股份制的改造，万通则是在4月被批准进行股份制改造。华远早在此前已经获得了大量的土地，而万通除了在怀柔区有入股的土地之外没有其他的土地，这就给了我与万通合作的机会。

其实，在与万通合作之前，我曾与多家房地产公司接触过。参加北京市在香港的招商活动时，我遇到了曾在我手下做过各种咨询研究工作的黄铁鹰，1985年我被检察院抓捕后，检察院也曾对他们这些从我这里领取工资做咨询活动的中国人民大学的研究生们进行了审查，那时黄铁鹰等几个领头人就已经是“万元户”了，但我们之间的合作合同中没有任何的猫腻，当然也不存在贪污腐败的问题。此后黄铁鹰调入华润集团工作，开始是管理服装加工和贸易，后来在宁高宁领导的华创公司任职，将华创成功上市之后又准备进入地产行业。招商引资会上我们相互了解了分手之后的情况，我也向华创推荐了现今已是万通大厦的那块地皮，希望双方合作开发。

1993年初，宁高宁和黄铁鹰专门到北京来看了土地的情况，但高瞻远瞩的宁高宁并不想只合作一个项目公司，仅开发一个实体项目，而是想收购一个完整的团队进入国内的房地产市场，因此我们没有达成交易。

随后在国贸的一次活动中，我遇上了唐欣和冯仑，当时冯仑正在通过各种关系希望在北京寻找更好的土地和项目。这群从海南杀进北京的年轻人，在海南的楼市泡沫破灭之后，将阵地转移到了北京，冯仑的股份制改造拿到了资金却苦于没有项目，我将现成的土地送上了门。

万通公司的总经理潘石屹为此登门拜访，这是我和潘石屹的第一次接触。

冯仑在1989年之后就跑到了海南，在海南市体改所（经济体制改革研究所）任职，潘石屹、王功权、易小建等6人投靠在冯仑的名下，号称海南“六君子”，下海、烧砖、倒地皮，小潘也号称是干过了房地产，却从没盖过一平方米的房子，更没进行过大宗的土地交易。当我们就万通大厦的土地转让进行谈判时，小潘甚至不知这个行业内的通用术语，不知道什么叫“七通一平”（建筑行业术语，指的是生地在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通信、通暖气、通天然气或煤气以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设）。

如今的土地公开市场招标条件中大多会标明土地出让时的基础设施条件（如三通、五通、七通等），是指出让土地外部的大市政配套情况，如路通、上下水通、电通、暖通、雨水通、电信通等，这些“通”意味着项目不需要增加外部市政条件的投入，在建筑红线外已经有了接驳点，可以保证项目的使用。

与小潘的谈判接近尾声时，我得到了内部消息：新的一轮调控将开始了。于是我将报价减了2000万元，给了小潘一个惊喜，小潘仍然不放心，又让我在新公司中加入5%的股权，终于我们签订合约。

就这样，当调控的信号正式对社会公布时，虽然我在交易中降低了价格，但收回了大量现金，在银行高度紧缩银根时保证了企业有充足的现金，这对企业的发展来说，也许要比多盈利一些更为重要。

许多人在每次调控时都会问到同一个问题：“什么时候买房？”开发商则会问：

“什么时候买地？”这也是每一个投资者面临的问题，二十多年过去了，仍然有许多人没弄懂其中的道理。

最简单的原则是“低潮时买地，高潮时卖房”，但必须有几个前提条件。

地主之所以能成为地主，从经济学的角度看，绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮，当然也用不着卖地，如果一定有人要买丰年的土地，那么农民也会按丰年的产出估了高价，那也就没人会去买了。

地主一定会在灾年收购农民的土地，一是灾年农民没了存粮，不得不用土地去换取粮食渡过难关，活下去至少还有生存的希望，如果宁可饿死也不卖地，那么地又有什么用呢？二是灾年土地的价格低，只能以灾年的产量来估值。

因此灾年是地主购买土地的好时机。

但地主靠什么在灾年还能购买土地呢？那就是靠存粮，有充足的粮食渡过灾年，并有充足的粮食可以用于交换土地，还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环，那么地主也会饿死。

“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”，我转让土地就是为了获取必要的现金，让剩余的土地能产生更多的效益。

还可以举另外一个例子，说的是同样的道理。大家都知道库存80年的茅台酒要比50年的贵，而30年的酒要比10年的贵，为什么茅台酒厂不将所有的酒都库存30年、50年、80年再卖呢？因为需要有现金流，要维持生产和生存。

因此，1年的酒要卖，5年的酒要卖，也会存一些到10年、20年、30年之后再卖。

酒厂要兼顾的是正常生产盈利和获取更高利益之间的平衡。

地主购买的土地每年都能生产出成果，不但自己能年年分享，也可以让子孙后代分享。酒则不同，库存30年的酒可以让当代人受益，而30年以上的酒只能留给儿子和孙子受益了。

在房地产交易中，不管是土地或是房子，大约都是同等的道理，不管是土地的交易还是房屋的交易，都要从现金流与盈利两者之间找到平衡，尤其是当中国政府在经济高潮时会调控降温，天冷时又会添柴烧火，企业在市场中最难应对的正是这种不时出台的调控政策。经历了1988年的“停缓建”之后，我更加看重这种政策的变化可能给市场带来的不利影响，对于一个企业管理者来说，重要的考验恰恰在于能否事先预见这种政策风险，并能抢先一步，夺得先机。

华远的每一次土地交易都成为招商引资的一种交换，并因此加速了企业的资金周转效率，加快了城市建设的步伐。对地方政府而言，更看重的则是这些城市建设和经营过程中源源不断地创造和产生的税收。

市场最初并没有因银行信贷的紧缩而产生迅速的变化，但一连串的调整后（如出台《房地产管理法》、土地增值税政策等），大批的房地产企业在这一轮的调控中被淘汰了，当CPI下降时，中国的GDP也在银行紧缩中快速下滑了，随之而来的则是1996年和1997年房地产全行业的亏损。

华远则在宏观调控的紧缩政策之下选择了另外一条生存之路。华远完成股份制改造后，我们希望股票在市场上流通，通过增资扩股获得更多的市场直接融资，但天不逢时，华远地产公司的股票仅在NET系统流通了一天，朱镕基就下令关闭了法人股流通市场，并在紧缩政策中明确表示禁止房地产企业上市。这种“关门打狗”的政策逼着企业向境外资本靠拢，闯出一条新的改革之路，以突出重围。

1991年2月13日，潘石屹在海南吃瓜

1992年2月，潘石屹、王功权、易小迪、冯仑在海南合影